1.
上海商业地产上半年大宗交易金额近258亿元
2025年上半年，上海房地产市场大宗交易合计录得42笔大宗成交，总交易金额近258亿元，和2024年同期相比在交易数量和交易金额上都有一定量的萎缩。
2019-2025年上半年
上海房地产市场大宗交易金额
从交易类型看
上半年，上海办公楼的成交占比仍为最高，达到62%；其他依次为零售、商务园区、长租公寓等业态。
2025年上半年
上海大宗交易物业类型占比
（按交易金额）
从资金来源看
近三年外资投资活动不断减少，2025年上半年绝大部分资金来源是内资资金，外资参加交易数量和金额上急剧减少。
2023-2025年上半年
上海大宗交易买家资金来源占比
内资参与的交易中，非金融类民营企业参与交易热度持续增加，虽交易金额不及金融保险、政府平台等机构，但按个数统计有28笔交易来自民营企业，占比67%，成交金额达94亿元。
2025年上半年
民营企业参与上海大宗交易笔数占比
从交易目的看
以投资为目的的交易金额占比在逐年上升，2025年上半年上海大宗交易投资活动达到88%。
2023-2025年上半年
上海大宗交易交易目的占比
上半年，险资是上海房地产市场大宗交易的积极参与者，其中包括中邮保险收购博华广场，大家保险参与的多起公寓、零售项目交易；各地地方国资平台始终保持着高度活跃度；而民营企业通过法拍多次获取上海优质资产。
2025年上半年
上海大宗交易法拍项目
2.
上海办公楼业态上半年大宗成交相较2024年同期显著减少
2025年上半年，上海办公楼交易共收录15宗，成交金额为163亿元，除去博华广场成交外，整体办公交易金额仅为50多亿元，与相比2024年同期有显著下滑。
受困于租金下行及未来办公市场供应增多，同时存量市区核心商圈的核心资产陆续进入市场，办公市场处于近些年的低谷期，面对售价的不断向下调整，市场参与者也更为谨慎对待。
从买家类型看
整个2024年度，外资投资者未参与上海写字楼市场的大宗交易，这一态势延续至2025上半年。转由内资资金完全主导市场，侧面反映出外资对待办公市场的不看好。
2019-2025年上半年
上海办公楼成交买家类型占比
（按交易金额）
2025年上半年，企业客户购置办公楼宇在金额及数量上都环比2024年有所减少，租金的下降使得购置自用办公的计划放缓。同时企业客户对5千至1万平方米、总价在2-4个亿的小独栋更为青睐，例如水务局2.6亿收购了中兴路金融街C栋，乐鑫信息科技4.37亿收购了陆家嘴御桥数智天地一栋办公楼宇。
3.
公寓及酒店可售项目减少是影响上半年成交量的主要原因之一
公寓市场
公寓市场仍是目前上海大宗市场较为活跃的投资物业业态，2025年上半年，成交金额为23亿元。
2019-2025年上半年
上海公寓成交金额
（按购买目的）
险资机构重点关注长租公寓市场，如大家保险13.54亿元收购华润宝山南大长租公寓在建工程项目并以期房交付。
同时，民营资本也逐步布局，但更看重项目运营及稳定现金流，如普陀中骏方隅公寓和九亭中心公寓项目买家均为民营企业。
酒店市场
随着2024年酒店业态成交至最高点，2025年上半年上海酒店项目成交放缓，且交易标的在1-3亿之间，法拍项目为主。主要交易有东元大厦裙楼酒店、周浦万信酒店及国航路欢阁酒店4-10楼等交易。
2019-2025年上半年
上海酒店成交金额
（按购买目的）
4.
零售成为上半年上海大宗交易金额占比第二的业态
2025年上半年，上海零售业态大宗成交金额为32亿元，由内资资金占据主导。其中，最大交易为12.09亿元成交城隍庙广场在建工程项目，该项目因土地年限短，运营难度大而引人关注
2019-2025年上半年
上海零售业态交易金额
（按资金来源）
民营资本积极参与上海的零售项目交易，参与多次法拍项目，以未来可散售的角度来处置资产，如东方花园沿街65套商铺、中福古玩城98套商业。
同时政府平台公司也开始收购存量零售项目，以城市更新的形式资产盘活。
5.
上海商务园区大宗交易不活跃
受困于REITs商务园区的估值的不断下降，商务园区交易不够活跃。2025年上半年，上海商务园区成交额为27亿元，集中在张江、金桥和闵行浦江等区域。
2019-2025年上半年
上海商务园区交易金额
（按园区类型）
金桥万创中心是上半年上海最大的一宗商务园区交易。
6.
回顾总结
1.
受国内外宏观经济影响，2025年上半年上海房地产市场大宗成交量萎缩，投资者信心有待恢复。
2.
更多的上海传统CBD，如南京路、淮海路等核心商圈的办公商业物业进入市场，买家采取持币观望或要求较大价格折扣。
3.
除个别外资投资机构外，大部分外资基本停滞投资活动，存量项目以折扣出售或结构化交易作为项目退出路径。
4.
公寓、零售项目仍是目前市场上热度较高的房地产业态，险资和政府平台积极参与。
5.
经济下行，法拍项目增多，而民营资本以“抄底”心态参与多起项目，反映出民企在资产配置上的需求。
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